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疫无情,律有情——租赁行业涉疫风险及应对分析
发布时间:2022-04-12  来源:华商律师  返回

        作者按:华商律师事务所常年为租赁行业提供各项法律服务。为积极响应习近平总书记在中央全面依法治国委员会第三次会议上强调的“加强疫情防控法治宣传和法律服务,组织基层开展疫情防控普法宣传,引导广大人民群众增强法律意识,依法支持和配合疫情防控工作”,本文将围绕疫情对于租赁行业的风险及应对进行分析,助力租赁企业挺过疫情难关。

新型冠状病毒肺炎疫情(下称“疫情”)自爆发以来,人民的工作生活遭受严重影响。为有效防控疫情,2020年1月20日,国家卫健委经国务院批准发布2020年第1号公告,将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国国境卫生检疫法》规定的检疫传染病管理和《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施。全国各地政府陆续启动“重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应”。近年来,经过中央和地方各级政府以及人民的努力,疫情得到有效控制。

2022年初,吉林、广东、上海等地陆续出现疫情,部分地方人民政府为保障人民群众生命安全和身体健康,阻断疫情传播,根据《中华人民共和国传染病防治法》第四十二条即“传染病暴发、流行时,县级以上地方人民政府应当立即组织力量,按照预防、控制预案进行防治,切断传染病的传播途径,必要时,报经上一级人民政府决定,可以采取下列紧急措施并予以公告:……(二)停工、停业、停课;”,纷纷规定居家办公等通知,而租赁行业系受疫情直接影响较重的行业之一。

 

        一、法规政策对于涉疫租赁行业的相关规定

自疫情爆发以来,中央和地方陆续出台一系列法规政策,本文从中挑选出司法实务引用较多的如下条文进行解读。

      (一)《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》

2020年4月16日,最高院发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》(法发〔2020〕12号)生效,其中关于租赁行业涉疫的规定为:“二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件,要准确适用不可抗力的具体规定,严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷,符合不可抗力法定要件的,适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第-百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理;其他法律、行政法规另有规定的.依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件,除当事人另有约定外,在适用法律时,应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小.按照以下规则处理∶(一)疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务,当事人主张其尽到及时通知义务的,应当承担相应举证责任。(二)疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平,其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后,当事人仍然主张部分或者全部免除责任的,人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现,当事人请求解除合同的,人民法院应予支持。(三)当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的,人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。”

解读:租赁行业涉疫时,首先应审查租赁合同有无相关约定,有约定的按照合同约定履行;没有约定的根据己方经营情况受疫情影响的大小与合同相对方进行协商,如果达到可以援引不可抗力减免租赁合同义务时,申请减免方应举证证明;若租赁合同已满足解除条件且合同签订方选择解除合同时,应准备相应证据并依法依约解除合同。

     (二)《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》

2020年5月9日,国家发展和改革委员会等八部委联合发布的(二)《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》(发改投资规〔2020〕734号)生效,其中关于租赁行业涉疫的规定为:“一、总体要求受新冠肺炎疫情影响,服务业小微企业和个体工商户房屋租金成本支出压力大,国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业,鼓励非国有房屋租赁相关主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。各级政府要加大政策支持力度,金融机构视需要给予适当支持。房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户,优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。二、实施房屋租金减免(一)推动对承租国有房屋(包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋,下同)用干经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户,免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的,要确保免租惠及最终承租人。(二)中央所属国有房屋(包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋)出租的,执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。因减免租金影响国有企事业单位业绩的,在考核中根据实际情况予以认可。(三)对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户,鼓励出租人考虑承租人实际困难,在双方平等协商的基础上,减免或延期收取房屋租金。五、稳定房屋租赁市场(九)鼓励将国有房屋直接租赁给服务业小微企业和个体工商户。对确需转租、分租的,不得在转租、分租环节哄抬租金。(十)在受疫情影响缴纳租金确有困难时,承租人与出租人在遵守合同协议的前提下,本着平等协商的原则稳定租赁关系,出租人可适当减免或延期收取租金。”。

解读:根据该指导意见的规定,出租人为国有企业的,应主动减免房屋租金;出租人为非国有企业的,鼓励减免房屋租金。

     (三)《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》

2020年5月15日,最高院发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(法发〔2020〕17号)生效,其中关于租赁行业涉疫的规定为:“5.承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同,疫情或者疫情防控措施导致该活动取消,承租人请求解除租赁合同,返还预付款或者定金的,人民法院应予支持。6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”

解读:租金应根据承租人受疫情影响程度进行相应减免;为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同因疫情原因取消活动的,租赁合同解除时,承租人有权要求出租人返还预付款或者定金;出租人为国有企业的,应主动减免房屋租金;出租人为非国有企业的,根据实际情况双方协商或变更租赁合同内容。

     (四)《国务院办公厅关于进一步加大对中小企业纾困帮扶力度的通知》

2021年11月10日,国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于进一步加大对中小企业纾困帮扶力度的通知》(国办发〔2021〕45号)生效,其中关于租赁行业涉疫的规定为:“中小企业是国民经济和社会发展的主力军,在促进增长、保障就业、活跃市场、改善民生等方面发挥着重要作用。近期,受原材料价格上涨、订单不足、用工难用工贵、应收账款回款慢、物流成本高以及新冠肺炎疫情散发、部分地区停电限电等影响,中小企业成本压力加大、经营困难加剧。为贯彻落实党中央、国务院决策部署,进一步加大助企纾困力度,减轻企业负担,帮助渡过难关,经国务院同意,现就有关事项通知如下:一、加大纾困资金支持力度。鼓励地方安排中小企业纾困资金,对生产经营暂时面临困难但产品有市场、项目有前景、技术有竞争力的中小企业,以及劳动力密集、社会效益高的民生领域服务型中小企业(如养老托育机构等)给予专项资金支持,减轻房屋租金、水电费等负担,给予社保补贴等,帮助企业应对原材料价格上涨、物流及人力成本上升等压力。落实创业担保贷款贴息及奖补政策。用好小微企业融资担保降费奖补资金,支持扩大小微企业融资担保业务规模,降低融资担保成本。有条件的地方要发挥好贷款风险补偿机制作用。(财政部、工业和信息化部、人力资源社会保障部、人民银行等国务院相关部门及各地区按职责分工负责)”。

解读:针对租赁行业中满足条件的中小企业,可以依法申请纾困资金、减轻房屋租金和水电费、申请社保补贴等帮助渡过疫情难关的政策支持。

 

         二、相关法律关系释义

      (一)新冠疫情是否属于不可抗力

《中华人民共和国民法典》规定不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2020年5月19日,在国务院新闻办公室举行的有关《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(以下简称“《最高院指导意见(二)》”)的新闻发布会中,最高人民法院审判委员会专职委员刘贵祥在详细介绍《最高院指导意见(二)》的相关规定表示:第一,疫情和疫情防控措施属于不可抗力,处理租赁合同纠纷时,要适用民法总则180条、合同法117条有关不可抗力的规定。第二,要贯彻落实国家和地方政府出台的一系列惠企政策。

新冠疫情作为一种突发性的新型传染病,被国家依法列为乙类传染病参照甲类传染病管理,其确切的传染源、传播途径、有效治疗方法至今尚未完全明确,具备不可抗力的基本特征,并且刘贵祥委员亦倾向于认为新冠疫情属于不可抗力,但疫情爆发至今已逾两年,对于人民工作生活的影响以及司法实务的关注认知也有了新的变化,新冠疫情是否属于不可抗力还应结合具体情况进行分析。

1.违约的时间应存在于疫情发生期间

只有疫情发生期间产生的违约行为才有可能属于不可抗力,如果在疫情发生之前或者之后产生的违约行为均非疫情这一不可抗力。如何判断疫情发生时间?可以根据国家或者地方正式发布的通知为准。

2.违约的事由应系疫情所致,并有相关证据证明

只符合前述“时间条件”尚不能一定属于不可抗力,还应看留存的证据是否能证明违约是因疫情所起。如果存在故意毁坏租赁房屋等并非疫情原因而造成的违约行为但,则不属于不可抗力。

     (二)租赁行业相关主体是否可以直接引用疫情为不可抗力减免合同义务

不可抗力是法定的免责事由,违约方若系不可抗力而存在未如约履行合同时,则可以免除违约责任。结合上述文件以及《中华人民共和国民法典》第一百八十条关于不可抗力的规定,目前司法实践基本已经认定,新冠肺炎疫情符合不可抗力的构成要件,但是否能直接援引,还需结合具体情况分析。

1.租赁合同有无约定援引疫情作为不可抗力的方式

租赁合同如果有约定援引疫情作为不可抗力的方式,则应依约进行援引,如履行通知义务等。

2.不可抗力导致违约的大小程度

即使可以援引疫情作为不可抗力,还应分析疫情导致的违约程度,不能直接要求因疫情而免除所有的违约责任。

 

        三、租赁行业的涉疫风险及应对建议

      (一)出租人的涉疫风险及应对建议

当疫情爆发尤其是在地方采取居家办公等防疫措施时,因承租人不一定能随时使用租赁房屋,或者其自身的经营因疫情受损,会导致不能按时支付租金,更存在提前退租的情形,势必影响出租人租金的收取以及租赁房屋的出租率。本文给予出租人面对涉疫风险时的应对建议如下:

1.根据法规政策规定减免租金

国有企业应当根据法规政策的要求减免租金;非国有企业可根据出租率和租金收取受疫情影响的程度,适当减免租金,从而使得承租人不致因疫情影响无法全额支付租金而退租造成租赁物业空置的严重风险。

2.审查和修订租赁合同,签署补充协议和担保协议

租赁合同是出租人和承租人租赁关系的纽带,双方均应按照租赁合同的约定享受权利、履行义务。近年疫情时有发生,为避免无约可依,出租人应审查租赁合同是否约定完备,并将疫情爆发时双方各自的权利义务进行协商后详细约定。为避免承租人违约欠租或退租,应及时要求承租人签署担保协议,让承租人提供担保人或者担保物来保障出租人的权利。

3.检查租赁情况,并按租赁合同约定向违约的承租人行使权利

出租人应定期检查租赁情况,对于存在违约欠租的承租人,应按照合同的约定发出履约催促函或者律师函,切忌在无合同约定的前提下断水断电,避免自己违约。如果出租人根据合同约定向承租人催促履约后承租人仍违约的,出租人可以如约向承租人提起仲裁或者起诉。

      (二)承租人的涉疫风险及应对建议

因受疫情影响,近年来多有承租人因经营受损而无法继续履行租赁合同,更有甚者因未及时与出租人沟通处理,面临被诉甚至财产被保全的风险。本文给予出租人面对涉疫风险时的应对建议如下:

1.及时向出租人发函申请租金减免,签订补充协议

无论出租人是否属于国有企业,承租人都可以向出租人发函申请因其受疫情影响减免租金,并与出租人充分协商后签订补充协议。

2.若出租人存在断水断电等违约情形,承租人应及时留存证据

出租人应按照租赁合同的约定催促承租人履约,如果尚无约定,出租人断水断电或存在其他违约情形的,承租人应及时留存证据,证据中应包含时间、见证人等,以确保后续诉争利益。

3.若已经因欠租等涉疫而违约被诉时,应积极要求和解或调解处理

如果承租人已经因涉疫而欠租等原因被出租人申请仲裁或起诉,承租人应首先向仲裁员或者法官申请以和解或调解的方式处理案件,与出租人充分协商提供系因疫情影响而违约的证据商谈租金减免,若属于不可抗力的则积极援引不可抗力进行抗辩,确保利益受损小。

 

       四、结

目前租赁行业受疫情影响较严重,但疫无情,律有情,相关主体可通过向律师咨询,了解法规政策,识别涉疫风险,及时应对处理,定能抵御风险。待到疫情散开时,更续雄风。

 

(本文指导律师:党委书记、执行合伙人曾铁山;本文作者:罗洁,华商律师事务所专职律师,主要执业领域为国资法律服务、金融法律事务、公司证券法律事务。)

 

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